Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt die rechtlichen Beziehungen der am Bau Beteiligten (Bauherren zu Architekten, Ingenieuren, Bauunternehmen und Handwerkern) untereinander. Überwiegende gesetzliche Regelungen ergeben sich aus dem Werkvertragsrecht §§ 631 ff BGB, der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) soweit vereinbart sowie der nachbarschützenden Regelungen des Privatrechts einschließlich der Nachbarrechtsgesetzte der Länder.

Hauptpflicht des Bauunternehmers

Hauptpflicht des Unternehmers ist die mangelfreie Herstellung eines Werkes. Um das Werk konkret bestimmen zu können, sollte die geschuldete Leistung durch eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis genau festgelegt werden. Der Bauherr oder Auftraggeber (AG) ist verpflichtet, ein mangelfrei erstelltes Werk abzunehmen und dafür dem Auftragnehmer (AN) den Werklohn im Anschluss an die Abnahme des Werkes zu zahlen, sofern nicht bereits vorher Abschlagszahlungen vereinbart waren.

Abnahme des Werks

Bis zur Abnahme hat der AN nachzuweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach erfolgter Abnahme hat der AG darzulegen, dass ein Baumangel besteht.
Die Ansprüche des AG konzentrieren sich vorrangig auf Mängelbeseitigung. Dem AN muss daher die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gegeben werden. Verweigert werden darf die Mangelbeseitigung nur bei Unmöglichkeit, Unverhältnismäßigkeit oder Unzumutbarkeit. In diesen Fällen steht dem AG eine Minderung zu.

Bei unberechtigter Verweigerung der Mangelbeseitigung kann der AG die Mangelbeseitigung selbst oder durch einen anderen Unternehmer auf Kosten des AN durchführen lassen. Nicht behobene Baumängel führen zu einer Wertminderung des Bauwerks.

Vorliegen eines Mangels

Bei Vorliegen eines Mangels kann ein AG nach § 641 Abs. 3 BGB einen angemessenen Teil der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts verweigern. Zudem bestehen nach § 634 BGB folgende Rechte:

  • Nacherfüllung gemäß § 635 BGB durch Mangelbeseitigung oder der Neuherstellung des Werkes.
  • Selbstbeseitigung und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen gemäß § 637 BGB nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung gesetzten Frist.
  • Rücktritt vom Vertrag gemäß §§ 636, 323 und 326 V BGB oder Minderung gemäß § 638 BGB.
  • Schadensersatz gemäß §§ 636,280,281,283 u. 311a BGB oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen gemäß § 284 BGB.

Vorstehende Ausführungen können eine Beratung nicht ersetzen. Sollten Sie Besprechungsbedarf haben, bringen Sie bitte folgende Unterlagen zum Termin mit:

  • Bauvertragsunterlagen (Bauvertrag m. Nachträgen, Vertragsbedingungen, Leistungsverzeichnis).
  • Abnahmebestätigung oder vorhandene Protokolle soweit vorhanden.
  • Rechnungen des Auftragnehmers.
  • Chronologisch geordneter Schriftverkehr, Mängelrügen, Mängelprotokolle, Gutachten.

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Es wird darauf hingewiesen, dass vorstehende Darstellungen keinesfalls eine konkrete Rechtsberatung im Einzelfall ersetzen können.